Kiedy można wypowiedzieć umowę np najmu na czas określony?

Analiza przepisów o najmie (dzierżawie) prowadzi do wniosku, że celem tych regulacji jest przede wszystkim ochrona słabszej strony stosunku umownego, a zatem z reguły najemcy lub dzierżawcy.

W przypadku najmu zawartego na czas oznaczony zasadą jest, że wygasa on po upływie czasu ustalonego w umowie, a stronom nie przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu, z którego mogłyby skorzystać swobodnie i w dowolnej chwili. Odstępstwo przewidziane jest w art. 673 § 3 k.c., z którego wynika, że umowa najmu może określić wypadki, w których każdej lub jednej ze stron przysługiwać będzie prawo wypowiedzenia najmu, jeżeli wspomniane wypadki zrealizują się.

Przy tym, przepis ten wymaga wskazania w treści umowy pewnych przyczyn, sytuacji czy zdarzeń, których wystąpienie uzasadniać będzie wypowiedzenie najmu. Przyczyny te są w zasadzie dowolne, nie muszą być one związane z treścią czy przedmiotem umowy najmu ani być obiektywnie ważne (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19 stycznia 2006 r., I ACa 833/05).

W uchwale Sądu Najwyższego 7 sędziów, z dnia 21 grudnia 2007 roku, sygn. akt III CZP 74/07 przyjęto, iż swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne, o czym świadczy art. 673 § 3 k.c. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis ten jest rozumiany jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiona tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Za takim jego rozumieniem opowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK 24/02 (OTK Zb.Urz. 2003, nr 4, poz. 33), uznając jego zgodność z Konstytucją.

W obecnym stanie prawnym postanowienie, które zezwala na rozwiązywanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy.

Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W takiej sytuacji stosunek najmu lub dzierżawy dalej stwarza dla stron możliwość przewidzenia, w jakich okolicznościach może się on zakończyć.

Taka konstrukcja umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony daje stronom możliwość bardziej elastycznego uregulowania wzajemnych stosunków, nie można bowiem z góry wykluczyć, że będą one zainteresowane nie tylko wyborem pomiędzy umową dającą im pełną swobodę wypowiedzenia jej w każdym czasie a umową która zwiąże je na ściśle sprecyzowany okres. Z różnych względów strony takich umów mogą być zainteresowane tym, aby zapewnić sobie możliwość korzystania z rzeczy przez określony czas, a jednocześnie wypowiedzenia jej w razie zajścia znanej im już okoliczności, którą określą w umowie.

Sformułowanie art. 673 § 3 k.c., w którym ustawodawca uznał, że wystarczającym jest wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać stanowisko, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.

Nie jest więc wykluczone, aby strony postanowiły w umowie zawartej na czas oznaczony, że jej rozwiązanie za wypowiedzeniem może nastąpić z ważnych powodów (tak np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 10 lutego 2020 r. V ACa 110/19, LEX nr 3070384).

Z przepisu art. 673 § 3 k.c. wynika bowiem a contrario, że wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie jest dopuszczalne w wypadku niezamieszczenia w umowie najmu stosownej klauzuli w tym zakresie.