Czego może domagać się właściciel (wynajmujący) od gminy, gdy lokator nie płaci czynszu i nie wykonuje wyroku ekmisyjnego?

Jednym słowem: odszkodowania. Problem z niesfornym lokatorem miał (lub będzie miał) każdy właściciel lokalu mieszkalnego, który postanowi go wynająć. Na gruncie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (dalej jako “u.o.p.l.”) zakres pojęcia lokatora został bowiem niestety ujęty stosunkowo szeroko: objęte nim zostały także osoby, które korzystają z lokalu na podstawie umowy użyczenia, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu („najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności” por. art. 2 ust. 1 pkt. 1 u.o.p.l.  Sama ustawa reguluje charakter oraz całokształt konsekwencji prawnych wynikających z zawarcia umowy o odpłatne używanie lokalu między właścicielem lokalu a korzystającym (lokatorem) niemniej kwestia odszkodowania  ewoluowała.  

Stosownie do art. 18 ust. u.o.p.l.  lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego zobowiązany jest, do chwili jego opróżnienia, uiszczać co miesiąc odszkodowanie. Odszkodowanie równe jest wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal wynajął na wolnym rynku. W przypadku gdyby lokator nie płacił, a gmina, która powinna dostarczyć lokal socjalny osobie uprawnionej, nie uczyniła tego – roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 u.o.p.l. (…) w związku z art. 417k.c. obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości (tak SN w postanowieniu z dnia 25 czerwca 2008 r. (sygn. akt III CZP 46/08). Natomiast w jednej z ostatnich wypowiedzi Sąd Najwyższy, orzekając w składzie siedmiu sędziów, przyjął w dniu 13 grudnia 2011 roku uchwałę,   sygn. akt III CZP 48/11,  w której przesądził, iż gmina ponosi wobec właściciela lokalu mieszkalnego odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c. za szkodę powstałą w okresie obowiązywania art. 1046 § 4 k.p.c. (tj. od 5 lutego 2005 do 17 listoapda 2011 roku) na skutek zaniechania wskazania, na wezwanie komornika, tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika mającego obowiązek opuszczenia, opróżnienia i wydania tego lokalu.”